Капитальный вопрос

С середины лета каждый житель Петрозаводска и Карелии будет ежемесячно отдавать часть своих денег на ремонт дома, в котором живет. Сколько именно платить, куда платить, на что тратить эти деньги, будем решать мы. Пока не решат за нас. «Республика» разбиралась, почему капитальный ремонт — это не очередная грустная тема ЖКХ, а повод начать участвовать в жизни своего дома и правильно распоряжаться коммунальными накоплениями.

Выбор есть всегда

Нам лень разбираться в проблемах жилищно-коммунального хозяйства. Квитанции приходят в почтовый ящик, мы смотрим на сумму, иногда качаем головой: «Подорожало!» и идем в банк оплачивать. Самый тесный контакт с системой ЖКХ нас ожидает, когда в доме внезапно отключают воду из-за того, что труба лопнула, рушится крыша, останавливается лифт или ломается канализация. Все это относится к статье «капитальный ремонт» и ремонтируется за наш с вами счет.

Сейчас деньги за капитальный ремонт с петрозаводчан собирают управляющие компании и ТСЖ. В среднем каждая квартира платит по этой статье 200-300 рублей в зависимости от метража (или 6,3 рубля с квадратного метра). При этом каждый дом имеет свой процент износа, какое-то здание построено 50 лет назад, а какое-то буквально в прошлом месяце. В новостройке пока вообще нечего ремонтировать, а в старом доме где-нибудь на улице Гоголя водопровод скоро рассыплется. И на его ремонт нужно, предположим, 100 тысяч рублей. Чтобы восстановить справедливость, правительство России в 2012 году приняло закон № 271 о капитальном ремонте.

Что такое капитальный ремонт теперь и как государство предлагает нам сдавать деньги и ремонтировать дома? Есть два варианта. Дом может решить открыть отдельный счет, куда будут стекаться все платежи за капремонт. За счетом следит председатель дома или ТСЖ, расходы по выставлению квитанций ложатся на собственников, как и отслеживание всех операций, а также организация непосредственно ремонта. Второй способ: «отдаться» в руки регионального оператора, чьим представителем в Карелии сейчас является Фонд капитального ремонта.

— Собственники совершенно вольны в выборе, никто никого не принуждает. Если люди выбирают регионального оператора, то все работы по учету сбора средств, выставлению квитанций лежит на операторе. Кроме того, будет контроль: мы предоставляем отчет о получении и расходовании средств собственника помещений и жилищной инспекции. Также фонд обязан по закону обеспечить проведение работ по капитальному ремонту, — рассказали нам в Фонде капитального ремонта Карелии.

Конечно, в обоих случаях есть свои подводные камни, и как раз поэтому сейчас на собраниях собственники ведут такие ожесточенные споры. При этом более половины всех собственников жилья во все времена были аморфными в решении домовых вопросов: проще проголосовать так, как большинство.

Варим в «общем котле»

Плюс регионального оператора в том, что это государственная структура, которая обещает индексировать все полученные средства с учетом инфляции. То есть через 10 лет наши деньги на счете не обесценятся, когда стоимость ремонта взлетит вверх. Региональный оператор также не может не выполнить обязательств по ремонту дома. При этом, если людям не хватает денег, фонд может привлекать средства из бюджета региона или взять кредит. Конечно, нам придется его отдавать с помощью своих взносов.

Больше всего вопросов вызывает сама программа капитального ремонта и принцип «общего котла».

Огромный документ программы опубликован на сайте фонда. Кроме того, любой житель может позвонить по телефону (8142) 57-44-05. Сотрудники фонда посмотрят актуальную информацию: в каком году дом будет отремонтирован и какой перечень работ установлен. Программа не зависит от того, какой способ оплаты капремонта мы выберем. Там указаны год, сумма и перечень работ. Способ накопления собственники выбирают сами.

— Понятно, что в том виде, в котором программа опубликована, она подлежит постоянной актуализации. В нее можно вносить изменения. Место в очереди каждого дома зависят от степени его износа и состояния внутреннего оборудования дома, — пояснили нам в фонде.

То есть если ваш дом в программе стоит на 2033 год, то и ремонтировать его будут в 2033-м. До этого времени вы будете собирать нужную сумму на ремонт, которая указана в программе. Сразу возникает вопрос: что будет если в доме, к примеру, через год потечет крыша, а по программе его отремонтируют только через 10 лет?

— Если крыша в вашем доме течет прямо сейчас, а дом стоит в программе, например, на 2033 год, есть несколько вариантов. В Жилищном кодексе четко закреплено, что собственники в любой момент могут собраться и принять решение о проведении капитального ремонта. Независимо от того, какое место в очереди они занимают. Для этого нужно будет провести обследование дома, а для ремонта можно использовать средства, которые уже лежат на счете регионального оператора, кредиты и деньги собранные собственниками дополнительно, — объяснили «Республике» в фонде.

Интереснее ситуация с так называемым «общим котлом», куда отправляются взносы собственников, выбравших регионального оператора. Пока ваш дом ждет очереди, все деньги, которые вы сдаете на капремонт уходят на ремонт домов, стоящих по списку раньше. Этакая круговая порука и круговая помощь. Противники региональных операторов критикуют такую систему с аргументом: «В нашей стране все меняется и постоянно идут реформы. Не факт, что фонд капремонта вообще будет существовать лет через пять. Не говоря уже о 2039 годе». Также нельзя исключать, что система будет работать, спотыкаясь о злостных неплательщиков, которых в Карелии достаточно.

Становимся самостоятельными

Свои плюсы есть и в создании домом отдельного счета, но для этого жильцы должны принимать хотя бы минимальное участие в судьбе здания, в котором живут. Председателем дома должен быть активный человек, который готов взять на себя ответственность и определенную работу. На общем собрании нужно будет решить, сколько дом будет платить рублей с квадратного метра. Минимум по закону — 6,3 рубля, но чтобы домовой котел наполнялся быстрее, эту сумму можно увеличить.

Также нужно определиться с перечнем работ, которые уже указаны в региональной программе, и даже добавить туда что-то свое. После этого нужно понять, когда дом будет проводить капитальный ремонт (дата не должна быть позднее указанной в программе). Важный момент — определение банка, где будет находиться счет. В период кризиса, конечно, стоит обратить внимание на самые надежные организации.

Собственники в итоге выберут человека, который организует работу, и всегда будут знать, куда и как перечисляются деньги. Можно хоть каждый день узнавать, сколько средств находится на счете и самим нанимать контору для выполнения капитального ремонта тогда, когда дому захочется. По сути, мы можем быть уверены, что наши деньги никуда не пропадут, даже если программа капремонта закроется через пять лет.

Однако обратная сторона медали: степень нашего доверия к председателю дома или ТСЖ. Готов ли он всегда заниматься своими обязанностями, останется ли он жить в нашем доме, сможем ли мы самостоятельно нанять подрядчиков и без проблем отремонтировать пресловутую протекшую крышу?

Интересно, что собственники жилья смогут изменить свой выбор способа формирования фонда капремонта. То есть, например, уйти к региональному оператору, а потом передумать и создать свой счет. Только вот незадача: по закону уйти от регионального оператора мы сможем только через два года (!) после принятия такого решения. А вот отказаться от отдельного счета и перейти к региональному оператору можно за месяц. По этому поводу карельский фонд капремонта разводит руками, мол «не мы эти законы придумывали».

Каждому свое

Принять решение о том, что делать с деньгами, каждый дом в Карелии должен до 1 мая нынешнего года, поскольку с 1 июля нам уже начнут выставлять новые счета за капремонт. Чтобы не усложнять работу ни фонду капремонта, ни председателю ТСЖ, ни управляющей компании, нам всем нужно быть активнее. Приходите на собрание, обсуждайте и решайте. «Республика» посоветовалась о выборе управления деньгами с одним из главных специалистов в вопросе капитального ремонта, депутатом Законодательного собрания Карелии Анной Поздняковой. Она согласилась с нами, что у старых и новых домов выбор должен быть разный.

— Да, я тоже считаю, что новостройкам лучше сформировать специальный счет дома, а дома с большим процентом износа должны сотрудничать с региональным оператором. С другой стороны сейчас я всем советую отправляться в «общий котел», чтобы несколько лет посмотреть на все это со стороны. А потом уже можно будет изменить свое решение, — считает депутат.

Новые дома не нуждаются в капитальном ремонте прямо сейчас и стоят в программе ремонта последними. Им не нужна поддержка других домов и бюджета региона в ремонте дома. При этом за много лет они могут собрать огромную сумму на ремонт, которая как раз к тому моменту понадобится. Старые доме, напротив, нужно ремонтировать уже сейчас, а денег на это у жильцов нет. «Общий котел» поможет им решить внутренние проблемы сразу, не ожидая накопления средств на своем счете.

 На реальном примере

Корреспондент «Республики» стала свидетелем того, как один дом в Петрозаводске решал, куда отдавать свои деньги: региональному оператору или создать собственный счет. После ожесточенного боя победил региональный оператор, но совсем не с формулировкой «там надежнее». Оказалось, что некоторые управляющие компании в городе собираются использовать ситуацию, чтобы решить собственные проблемы.

Жителям одного из домов по улице Калинина управляющая компания сразу предложила отдать свои деньги в «общий котел». По словам представителя организации, в сентябре в доме пройдет пожарная проверка. Это действительно так: дом значится в списке зданий, куда специалисты нагрянут с плановым осмотром. Подобные мероприятия, по заявлениям управляющей компании, уже состоялись в каких-то соседних домах и их жильцам придется собрать 2,2 миллиона рублей (!) на установку пожарной сигнализации. Компания заявила, что такую сумму придется собрать и жителям данного дома. Причем в случае создания собственного счета каждой квартире в сентябре предстоит сдать на пожарную сигнализацию 200 тысяч рублей. Абсолютно нереальная сумма для обычного жителя Петрозаводска.

Управляющая компания уверена, что если дом вступит в систему регионального оператора, то деньги на реконструкцию пожарной системы предоставит фонд капремонта. Конечно, это не так.

— У нас очень любят вводить людей в заблуждение. Есть региональная программа, утвержденная правительством Республики Карелия. В этой программе указаны виды работ относительно каждого дома. Этот перечень исчерпывающий и установлен Жилищным кодексом. О пожарной сигнализации там точно речи не идет. Под электрооборудованием подразумевается система электроснабжения, — пояснили нам в фонде.

Мы не спешим никого обвинять, но складывается впечатление, что УК хотят снять с себя ответственность за то, что в их домах не соблюдаются пожарные нормы. А предложение вступить в систему регионального оператора — способ увильнуть от уплаты многочисленных штрафов. В любом случае, во время принятия решения о создании фонда капремонта жителям стоит думать самостоятельно, не оглядываясь на мнение управляющих компаний, регионального оператора и даже информацию, публикуемую в прессе. Прежде всего стоит ознакомиться с принятым законом.