Дом.cоm: дело о доле

Очередной скандал с долевым строительством в Петрозаводске. Дом на улице Паустовского должны были сдать два года назад, но люди до сих пор ждут своих квартир. И даже пытаются их сами достраивать. Есть ли шанс у людей превратиться из дольщиков в новоселов? И как не стать «жильцом» долгостроя? Разбирался Дом.сom.

12 семей, вложившихся в долевое строительство трехэтажки на Паустовского, уже не надеются вернуть свои деньги и не верят, что «ВР-Строй» братьев Клюквиных выполнит свои обязательства и достроит дом. Некоторые из обманутых дольщиков даже перестали следить за расследованием уголовного дела. Люди пытаются завершить строительство сами, вкладывая в дом все больше денег.

— Если братьев Клюквиных посадят или приговорят к условному сроку, нам легче не будет. Возможно, наступит моральное удовлетворение, — говорит одна из дольщиц Зоя Переточенкова. — Однозначно, с них потребуют еще по решению суда компенсации ущерба, но официально у Александра Клюквина, по-моему, сейчас нет работы. Даже если он устроится куда-нибудь гардеробщиком и будет получать 300-700 рублей в месяц, нам это не поможет. Его брат Максим сейчас официально устроен, но с учетом иждивенцев, кредитных обязательств и прочего, я думаю, что там тоже по исполнительному производству будет вообще минимум. Я уже, честно говоря, не рассчитываю на финансовые вливания с их стороны.

 

Дольщики говорят, что вложили в дом уже около 200 тысяч рублей сверх положенного. Люди хотят провести во все квартиры легальные свет, воду и тепло, сделать ремонт и, наконец, въехать.

— Мы звали Клюквиных на встречи два года, пока не поняли, что это просто потеря нашего времени — нам это стоит только нервов и волнений. Братья действуют по принципу «кому должен — всем прощаю», — говорит Зоя Переточенкова.

Несмотря на многочисленные скандалы с долевым строительством, люди все равно подписывают договоры долевого участия (ДДУ). Дело в том, что квадратный метр нового жилья дольщику обходится на 10-20 процентов ниже, чем покупателю готовой квартиры в новостройке.

В Петрозаводске сегодня не найти однокомнатную квартиру в новом доме, в районе, считающемся элитным, за один миллион 648 тысяч рублей. Именно поэтому дольщики с Паустовского «клюнули» на «ВР-Строй». А вот почему 12 семей внесли сто процентов стоимости будущего жилья — вопрос риторический. «Доверились», — так ответил на него герой нашей программы Виталий Лужанский.

 

Дольщики и пайщики

Наличие на рынке той или иной страны долевого строительства позволяет говорить экспертам об этом государстве как о развивающемся. То есть пока еще не развитом. В Западной Европе и США никаких ДДУ давным-давно нет. В некоторых странах и не было.

Между тем в современной России существуют две формы строительства жилья за счет взносов будущих квартирантов: долевое строительство и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Последние ведут свою историю с 20-х годов прошлого века и сегодня большая часть ЖСК — это советское наследие, занимающееся эксплуатацией ранее построенных зданий. Однако в отдельных случаях люди вступают в жилищные кооперативы и сегодня. В частности, обманутые дольщики, у которых последний шанс достроить свое жилье, — это ЖСК.

Пожалуй, основная разница между дольщиками и пайщиками в том, что вторые наименее защищены перед мошенниками. В отличие от договоров долевого участия, так называемые договоры «паенакопления» не подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Это позволяет недобросовестным застройщикам совершать «двойные продажи» — продавать одну и ту же квартиру двум, трем и даже четырем разным покупателям одновременно. Тем не менее использовать схему ЖСК закон не запрещает.

Основные отличия дольщиков от пайщиков видны на таблице, которую программе «Дом.сom» предоставил Минстрой Карелии.

 

«Звездный закон»

И, тем не менее, несмотря на большую защищенность дольщика по сравнению с пайщиком, мошенники-застройщики с успехом продолжают использовать серые схемы и в долевом строительстве. В Петрозаводске, кроме дома на Паустовского, по-прежнему не введен в эксплуатацию долгострой на Варкауса, не решена проблема жильцов целого поселка — ЖК «Новый Сайнаволок». Есть и другие громкие случаи — обманутых дольщиков и пайщиков меньше не становится. Кто виноват — более или менее ясно. Но что делать?

В ситуацию с домом на Варкауса был вынужден лично вмешаться врио главы Карелии Артур Парфенчиков; проблемой «Нового Сайнаволока» сегодня активно занимается целая рабочая группа, специально созданная при правительстве республики, чтобы решать проблемы дольщиков.

— Представитель подрядчика вызывается на заседание рабочей группы, и под протокол намечается план мероприятий по дальнейшему завершению строительства, — заявил «Республике» один из членов рабочей группы Дмитрий Данильев. — Застройщик пытается объяснить, почему так задержал возведение объектов. Приходит такой «голый оборванец» — непонятно, куда он деньги дел. А ведь больше 100 миллионов рублей ушло «налево». Специалисты оценивали, на какую сумму реально было произведено работ. Получилось около 30-40 миллионов. А отчитывался подрядчик так, как будто вложил в строительство все 100 миллионов. Соответственно, вместо поселка — большой недострой.

В основном все строительные работы в «Новом Сайнаволоке» сейчас ведутся под контролем правительственной рабочей группы. Возбуждено уголовное дело. Деньги, которые появляются у подрядчика от продажи земельных участков, он вынужден тратить на то, чтобы достроить дома в Сайнаволоке.

Но это все, так сказать, попытки ручного управления в конкретных, запущенных, ситуациях. Системно потенциальных дольщиков защищает Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве».

Специалисты уже окрестили этот закон «звездным» — за 13-летнюю историю он претерпел 13 редакций. То есть закон меняют почти каждый год. Последние новеллы вступили в силу 1 января текущего года. На них стоит остановиться подробно: в 2017 году дольщики получили сильные механизмы защиты за счет ужесточения требований к строительным компаниям. Их достаточно много, перечислим лишь самые важные.

Во-первых, уставный капитал застройщиков вырос в разы — теперь он привязан к площади квартир и нежилых помещений в строящихся домах. Например, если площадь 1,5 тысячи квадратных метров, капитал должен быть не менее 2,5 миллиона рублей; 2,5 тысячи «квадратов» — не менее четырех миллионов и так далее. Если компания не может обеспечить уставный капитал, но хочет продолжить работу на строительном рынке — придется заручиться банковской гарантией. А это очень дорогое удовольствие.

Во-вторых, один процент от стоимости долевого участия застройщик перечисляет в специальный федеральный фонд. Этот фонд — иначе прозванный компенсационным — призван защитить права участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками-банкротами. Средства фонда могут быть использованы на выплату возмещения обманутым дольщикам. Кроме того, фонд может оказать финансовую помощь другому застройщику, который взялся завершить стройку вместо обанкротившейся фирмы.

Недостроенный дом на улице Паустовского в Петрозаводске

Недостроенный дом на улице Паустовского в Петрозаводске. Фото: Николай Смирнов

И еще. До заключения первого договора долевого участия застройщик обязан направить в Минстрой (в нашем случае — Минстрой Карелии) проектную декларацию. Этот документ дает дольщикам информацию о застройщике, о проекте строительства. Без этого строительная компания не получит заключение о своем соответствии и не сможет приступить к работе.

Необходимо отметить, что все нововведения распространяются на объекты, строительство которых начато после 1 января 2017 года.

— Всю информацию об объектах, строительство которых начато после 1 января 2017 года, в ближайшее время разместят на сайте Минстроя Карелии, — рассказали в этом ведомстве. — Следовательно, дольщик обязан внимательно следить за тем, получил ли застройщик вышеуказанное заключение от Минстроя. После застройщик обязан разместить это заключение на своем сайте вместе с проектной декларацией. По истечении двух месяцев застройщик имеет право заключать ДДУ.

Не удивительно, что принятые жесткие меры привели к росту цен на квартиры. В столице Карелии у отдельных застройщиков из-за изменений Федерального закона № 214 жилье подорожало на 5-7 процентов. Некоторые эксперты убеждены, что законотворческий порыв руководства страны уничтожит само понятие долевого строительства — все клиенты уйдут на вторичный рынок жилья. Однако в российском правительстве настаивают, что права дольщиков важнее, и уже подготовили новые изменения. Сейчас с ними работают в Госдуме.

Андрей Ушаков

Андрей Ушаков. Фото:
vk.com

— Так, все договоры долевого строительства должны регистрироваться. Если поправки внесут, компенсационный фонд сможет взаимодействовать с органом регистрации прав для того, чтобы взять под контроль застройщика, — рассказал юрист в сфере ЖКХ Андрей Ушаков. — Без подтверждения уплаты компенсационного взноса в Росреестре он не сможет зарегистрировать ни один договор долевого строительства, не сможет приступить к работе. И не так просто будет недобросовестной фирме выйти на рынок. Плюс предлагается ввести по определенным критериям реестр добросовестных/недобросовестных застройщиков.

Наконец, отметил Андрей Ушаков, компенсационный фонд, который при банкротстве застройщика вернет взносы пострадавшим людям, будет первоочередным кредитором банкрота, чтобы эти деньги возместить самому фонду.

Недостроенный дом на улице Паустовского в Петрозаводске

Недостроенный дом на улице Паустовского в Петрозаводске. Фото: Николай Смирнов

Подводные камни дольщиков

От чего же законотворцы так последовательно хотят оградить потенциальных дольщиков? Ради чего упорно ужесточают нормы 214-ФЗ, несмотря на активное лобби строительных фирм и жесткие мнения отдельных экспертов (некоторые вообще считают, что законодательные новеллы попросту уничтожат первичный рынок жилья)? Приведем самые частые схемы застройщиков-мошенников.

Предварительный договор купли-продажи

Довольно распространенная схема на первичном рынке. Её смысл в том, что основной договор на покупку готового жилья застройщик заключит в светлом будущем, когда получит все документы и достроит дом. Только тогда строительная фирма продаст вам квартиру по основному договору. Пока же все квартиры числятся не за конкретными дольщиками — они оформлены на застройщика. Но 100 процентов стоимости жилья стройфирма захочет получить сразу.

Предварительный договор, в отличие от основного, не подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщику ничто не мешает взять с вас деньги, а затем подписать еще несколько договоров на ту же квартиру. При этом нет никаких обязательств построить дом к определенному сроку. К тому же закон не запрещает использовать предварительные договоры, он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение благополучно обходят. Например, застройщик берет деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Крючкотворство, позволяющее незаконно обогатиться.

Вексельная схема

Одна из разновидностей предварительного договора купли-продажи. С покупателем квартиры вместо договора долевого участия заключают два договора — предварительный и договор купли-продажи векселя. По нему клиент покупает не квартиру, а вексель на сумму стоимости жилья. Эта ценная бумага лишь подтверждает, что гражданин дал строительной фирме на такой-то срок деньги в долг. Вексель и обязательство застройщика предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную — подлежащую передаче — квартиру, стало быть, нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с вами вашими же деньгами (если вообще рассчитается). Нормативных актов, обязывающих его выполнить обещание, просто не существует.

— Проблема в том, что этот вексель, хоть и имеет юридическую силу, не дает прав на квартиру. Даже если подрядчик добросовестный и вернет людям деньги, то цели — строительства жилья — граждане все равно не достигнут. А если застройщик обанкротится, то еще и деньги можно потерять, — отметил Андрей Ушаков.

К тому же по истечении оговоренного срока обращения векселя фирмы, его выдавшей, может уже и не существовать. Еще одна опасность: если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги право получить деньги теряет. Дольщик в этой схеме абсолютно не защищен.

Многоэтажка под снос

— Еще бывает схема — конкретный пример: поселок «Новый Сайнаволок» в Петрозаводске, когда дом строится на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, — рассказал Андрей Ушаков. — То есть когда многоэтажка строится на земле, выделенной под возведение частного дома. В итоге люди получают квартиру, на них подает в суд какая-нибудь заинтересованная сторона, и в результате дом вообще могут снести.

Эта разновидность мошенничества получила распространение недавно. Такие дома не обеспечены инженерными коммуникациями, при их строительстве часто нарушаются градостроительные нормы, что может привести в сносу.

Двойная продажа

Застройщик продает одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.

"Подводные камни" дольщиков

Подводные камни дольщиков. Фото: Николай Смирнов

Осторожность и здравый смысл

Конечно, перед тем, как поставить подпись в договоре, дольщик должен крепко подумать: легким росчерком пера по бумаге человек может лишить себя и всю семью и денег, и жилья. Поэтому несколько практических советов от «Дом.сom».

Совет первый: перед подписанием договора проконсультируйтесь с юристом

Договор участия в долевом строительстве — это единственный документ, который вы должны подписать. Любые дополнительные соглашения опасны: договоры займа, о рассрочке, о паевом взносе, распространенные в последнее время договоры о векселях.

Мошенническая схема может быть спрятана в любом из них, поэтому возьмите копию договора и покажите юристу. Если же в строительной компании вообще отказываются предоставить вам экземпляр договора, идите в другую фирму.

Совет второй: изучите застройщика

В первую очередь попросите застройщика показать вам разрешение на строительство и внимательно прочтите его. Следует насторожиться, если земля находится не в собственности или в аренде у фирмы, а компания используется ей по дополнительным соглашениям со сторонними юрлицами. Далее прочтите проектную декларацию.

Будет нелишним проехать по городу и посмотреть дома, которые эта строительная компания уже сдала: зайдите в подъезд, поговорите с жильцами.

Совет третий: про бесплатный сыр и мышеловку

Если цена за квадратный метр, которую вам предлагают, значительно ниже, чем у других застройщиков, значит, скорее всего, дело нечисто. Так, заниженная стоимость может означать, что ваш дом могут не подключить к электро- и водоснабжению или что в последний момент застройщик предложит вам подписать дополнительные соглашения.

Насторожитесь, если продавец предлагает вам рассрочку или «каникулы». В первом случае может оказаться, что при досрочном погашении суммы за квартиру вам придется выплатить все проценты разом, а в договоре стоимость жилья была вовсе прописана без процентов. В случае с «каникулами» дольщику разрешают не вносить платежи в течение нескольких месяцев, зато потом повышают ему ставку в два-три раза. Кстати, разорвать такой договор очень сложно.

Совет четвертый: опасайтесь у.е.

Цена на квартиру может взлететь с двух миллионов до восьми, а виноват в этом будет не столько скачущий курс валют, сколько невнимательность самих дольщиков. В договорах долевого участия, где сумма значится в условных единицах (чаще в евро), всегда есть пункт, где прописано, что одна у.е. равна, к примеру, 46 рублям. Человек смотрит на эту цифру и наивно полагает, что курс на стоимость квартиры не повлияет. Но это не так.

Застройщик просто обозначает привлекательный курс, который часто не совпадает с действующим. Зато в следующем абзаце прописано, что платежи рассчитываются ежемесячно — по курсу Центробанка за предыдущие 30 дней. И вместо обещанных, по мнению дольщика, 46 рублей ему придется платить по 80 рублей за у.е.

Ныне бездомный Сергей Кривошлык может многое рассказать о валютных договорах петрозаводской строительной компании «Сана +». Возбужденное уголовное дело его не успокаивает, он вынужден жить у друзей.

Ну, и главный совет: будьте разумны и осторожны. Помните: квартирный вопрос портит не только москвичей.


Проект «Дом.соm» — еженедельная программа интернет-ТВ «Сампо» о бедах и победах в сфере ЖКХ. «Дом.соm» вникает в самые безнадежные коммунальные ситуации, задаёт прямые вопросы и требует ответа, советуется с экспертами и ищет выход. «Дом.соm» — нас боятся все коммунальщики!

История подвиги: Петрозаводск изначальный