Рассрочка длиною в жизнь

— Тема покупки квартиры, казалось бы, раскрыта от и до: информации — море, компаний, дающих консультации и сопровождающих сделки, — сотни, и все равно проблем у покупателей жилья не становится меньше. Как не ошибиться?

— Не ошибиться — это когда тебе дают ключи от уже построенной квартиры, ты заключаешь договор, платишь все деньги и становишься ее собственником.

Или, приобретая новостройку, подписываешь договор долевого строительства с надежным застройщиком.
Но бывают случаи, когда с ипотекой по ряду причин не получается, денег не хватает, и встает вопрос, где их взять. И ты идешь к тому продавцу, который предлагает квартиру в рассрочку.

— А что плохого в таких рассрочках? Это законная форма взаимоотношений, есть договор — читай, проверяй, что тут может быть не так?

Ничего плохого в рассрочке как таковой нет, более того, это удобно и иногда единственный способ купить квартиру. Я только приветствую такие решения и рад, что наши застройщики и продавцы квартир предоставляют такие возможности своим клиентам.

Но рассрочка рассрочке рознь. Обязательным условием в таком случае должен быть или договор долевого участия в строительстве жилья, или договор купли-продажи уже построенного жилья с конкретным графиком платежей. Важное дополнение – такой договор должен пройти обязательную процедуру государственной регистрации.

Схемы предоставления денег на покупку квартиры могут быть разные. Это бизнес. А у нас как происходит? Подписал документы, получил ключи и забыл, что там было в договоре.

— И что может быть в договоре?

— Что угодно! Если рассказывать обо всех подводных камнях, то ни в какое интервью не уместится.

Например, пользуется спросом (и не только в нашем городе) схема, когда ты вносишь какую-то сумму, например, 20 процентов стоимости квартиры (и это может быть тоже по-разному оговорено в пунктах договора), а на оставшуюся сумму тебе дают рассрочку на пять или десять лет. При этом не оформляют с тобой никаких документов на право собственности квартиры, за которую выплачиваешь деньги, и компания спокойно может ее продать кому угодно хоть двадцать пять раз, и ты не будешь об этом знать, и будешь потом платить уже непонятно кому. Соответственно, те, кто пользуется этой схемой, умалчивают о том, что если у тебя начнутся финансовые проблемы, то тебе, возможно, ничего и не вернут вообще.

В то же время график платежей может быть построен таким образом, что вначале ты платишь проценты за пользование денежными средствами, и лишь маленькая сумма идет в счет погашения основного долга. Плюс к этому в оплату входит и сумма за найм квартиры, ведь они ее тебе сдают. То есть за найм ты им выплачиваешь, например, десять тысяч плюс проценты по кредиту — пять тысяч, и только пятьсот рублей — погашение основного долга. В итоге выплачивать будешь по минималке лет так 50.

В такой схеме можно прописать какие угодно условия. Тут надо читать договор, и без грамотного юриста не обойтись.

Повторюсь: этот инструмент юридически корректен, более того, схему можно улучшить, сделать более прозрачной, защищающей обе стороны: и продавца, и покупателя квартиры. Но в настоящий момент она существенно повышает риски покупателей, и я не стал бы рекомендовать идти по этому пути.

— Эта схема не новая, ее обкатали еще в середине двухтысячных годов.

— Да, когда появились банки, выдающие потребительские кредиты. Все казалось очень прозрачно, и люди брали деньги. Тебе менеджер говорил, что есть минимальный платеж, который нужно платить. И все, человек успокаивался. Такая схема была обкатана на кредитных картах одного банка середины нулевых: берем кредитный лимит, скажем, 30 тысяч рублей, минимальный платеж — 1200 рублей в месяц, но при этом умалчиваем, что срок погашения при таких платежах будет лет 10-15! Потому что из 1200 рублей, грубо говоря, 1100 — это проценты, а лишь 100 рублей — погашение основного долга. Примерно такие пропорции были. И соответственно, если платить 1500 рублей в месяц, то закрыть кредит можно было быстрее. А условия предоставления кредита были драконовскими — до 80 процентов годовых, с учетом разных скрытых платежей!

Минимальный платеж — это кабала, из которой трудно вырваться, а не дай бог кризис, а не дай бог инфляция, работу потерял, что угодно — и ты на улице.

— Как распознать, где работают прозрачно, а где нет? Ведь в погоне за квартирой люди подписывают документы не глядя, такой у нас менталитет.

— Тут важен момент твоего разговора с продавцом, когда тебя заверяют, что если не сможешь расплатиться за пять лет, то потом можно будет договориться о пролонгации и не будет никаких проблем. Люди у нас действительно доверчивые — если телевизору верят, то как не поверить серьезной фирме с большим офисом, с десятком менеджеров по продажам, которые улыбаются и успокаивают, отметая любые подозрения.

Но, как правило, все обещания и заверения делаются устно и не подкреплены никакими документами. Тут нужно почитать, изучить, что да как. Спросить знакомых, кто уже имел дело с тем или иным офисом, – можно ли доверять этой компании? Ведь информация есть везде, и не надо ей пренебрегать.

— А в ипотеке есть риски?

— Минимальные. Здесь нет подводных камней. Ты непонятно с кем непонятно чего не подписываешь. Да, ты покупаешь квартиру у продавца, используя часть своих денег — сейчас многие семьи используют материнский капитал как первоначальный взнос, прибавляешь ипотечные средства, регистрируешь права собственности на себя и регистрируешь залог. И если, не дай бог, наступает какой-то кризис и банк в итоге принимает решение выселить тебя, то он должен по рыночной цене продать эту квартиру, закрыть остаток долга, а разницу вернуть тебе.

Если говорить о выборе квартиры, о покупке, то нужно рассмотреть все варианты. По моему мнению, лучше проконсультироваться у специалистов по недвижимости с гарантией сопровождения сделки, тех, кто работает с застройщиками, подрядчиками, продавцами. Все же покупка квартиры — серьезное мероприятие. Одобрение ипотеки зачастую лотерея: дали — не дали. Профессиональное агентство поможет подать заявку во все банки. Отказал один – даст другой. Выбор ипотечных банков велик.

Нужно использовать все варианты получения более прозрачного ипотечного банковского кредита, нежели обращаться к иным схемам финансирования сделки купли-продажи.

— Какие тенденции сегодня наблюдаются на рынке жилья?

— По моим оценкам, рынок вторичного жилья выходит из кризиса. «Вторичка» просела, потому что строить стали больше; и по цене, и по качеству новое жилье стало привлекательным. Покупают сегодня больше: банки стали давать кредиты на более выгодных условиях. Ставка по ипотеке на новостройку на 1,5-2% ниже «вторички». Свою роль сыграл и материнский капитал: 450 тысяч может быть достаточно для первоначального взноса.

К тому же старые дома — это заведомо дорогая коммуналка: платежи за капремонт, ОДН, тепло. На рынке новостроек пока тоже все хорошо – появляется много новых и интересных объектов, рассчитанных на потребителя с различными предпочтениями и возможностями.